律师解读恒大无理由退房：要把握住四个关键点

　　房观察4月17日讯 2015年4月15日，恒大地产集团举办发布会并宣布自2015年4月16日起，面对全国恒大所有楼盘住宅的客户，全面实施无理由退房。购房者在签署商品房买卖的同时，客户有权选择是否签署无理由退房协议书。此举引起业内哗然，有认为是“彻底颠覆行业旧规则”的行业洗牌之举，也有认为是营销噱头，就此房观察新媒体特邀成都市律师协会房地产专业委员会副主任、北京安博（成都）律师事务所陈军律师，从法律的角度来解读恒大实施无理退房的决定和分享其法律观点。

　　购房者如何正确理解恒大实施的无理由退房决定，律师提醒必须认真记住四个非常重要关键点。

　　根据恒大地产集团有限公司2015年4月15日公布的编号为恒地司营字（2015）第38号文件《关于全面实施无理由退房的决定》，购房者冲着恒大地产“无理由退房“去购房必须把握好：四个关键时间节点、房屋性质、履行完合同义务、无任何违约行为。

　　一是关键时间节点。首先，购房者必须是在2015年4月16日8时起与恒大签订《楼宇认购书》、《商品房买卖合同》才有可能享受恒大无理由退房； 其次，购房者必须在签订《楼宇认购书》的同时，恒大向购房者出具《无理由退房承诺书》，也就是说购房收到了恒大出具的《无理由退房承诺书》，反之则无法享受恒大无理退房。再次，购房者与恒大签订《商品房买卖合同》时选择了并且与恒大签订《无理由退房协议书》，也就是说购房收到了恒大签署的《无理由退房协议书》，反之则无法享受恒大无理退房。最后，购房者向恒大提出无理由退房必须是办理入住手续之前，至于如何理解办理入住手续之前？比如：合同约定交房时间之前还是购房者实际办理入住手续之前，恒大没有具体说明。建议购房者若要选择恒大无理退房应在合同约定的交房时间之前提出。

　　二是房屋性质。恒大只是针对住宅购房者实施恒大无理由退房，也就是说投资购买恒大商铺、写字楼、酒店、公寓等非住宅业态的房屋均不可能享受恒大无理由退房。

　　三是购房者履行完合同义务。结合实践在购房者在购房者过程中主要有按时签约义务、按时付款义务、按时收房义务。

　　四是购房者无任何违约行为。根据恒大文件规定，购房者已履行完《楼宇认购书》、《商品房买卖合同》的各项义务且无任何违约行为才有可能享无理由退房，对于购房者来说非常严格。比如《楼宇认购书》约定2015年4月19日之前双方签订《商品房买卖合同》，购房者于2015年4月19日也去签订了《商品房买卖合同》，但开发商2015年4月20日才盖章，能不能算购房者无任何违约行为？购房者延期一天支付首付款，开发商也接受购房付款，购房者能否提出无理由退房吗？

　　从恒大公布38号文件中没有排出：因恒大违约行为而导致购房者的违约行为，也就是说恒大违约行为而引起购房者的违约，购房者也不能提出无理由退房。比如：合同约定购房者2015年4月19日之前支付首付款，购房者在2015年4月19日去支付时因开发商的原因无法完成刷卡支付，开发商也同意购房者在2015年4月20日去支付，购房者可以享受无理由退房吗？

　　一般情况下购房者都要验房之后能才决定是否提出退房，恒大在文件中要求购房者在办理入住手续之前提出？购房者可以在验房入住之后提出无理由退房吗？

　　我们从《商品房销售管理办法》、《商品房买卖合同》示范文本中无从得知关于到底是购房者先验收后收房还是先收房后验房？没有明确规定，实践中开发商会通过补充协议约定先办理缴费入住手续才能领取钥匙入户验房。除非开发商的公益设施、景观环境、房屋外墙等进行虚假宣传，购房者可以直接在验房前看得见可判断。房屋质量、防水、墙体、地板、污染等等需要购房者在验房之后，甚至需要入住一段时间才能判定，是否符合购房合同约定是否是购房者想要购买的房子。恒大要求购房者在办理入住手续之前提出无理由退房，很不合理；购房者可以验房之后一段时间内提出无理由退房吗？这个只有问恒大。

　　购房者在验房之后一段时间内提出无理由退房，非常合情合理。购买期房的时候本来就没见到现房，看到的只有意境图片、沙盘、宣传册，相当于网购在网上购物的时候只有图片，但法律明确规定消费者在网购收货后七天之内可以无条件退货；房屋作为那么那么重要的消费必须品，难道不应规定“收货”一定时间内可以无条件退房。

　　恒大无理由退房会遇到哪些法律上障碍？恒大无理由退房的承诺如何得到保证？购房者提出无理由退房有损失吗？

　　恒大无理由退房会遇到哪些法律上障碍？最大法律障碍贷款购房者提出无理由退房：涉及金融机构、购房者、开发商、住房置业担保机构等多方主体，法律关系非常复杂，涉及买卖法律关系、借贷法律关系、担保法律关系，如何协调多方关系主体，当购房者提出无理由退房时能快速办理完退房手续、协商一致及时将款项退还给购房者成为关键。

　　恒大无理由退房的承诺如何得到保证？我们都知道房地产企业属于资金密集性、资金流动高的企业，购房者的购房者支付给开发商，开发商又支付给建筑商、建筑商又支付给工人和购买建筑材料。当出现楼市价格下行，出现众多购房者提出无理退房的情况，如何保证购房提出退房即可拿到退房款？

　　购房者提出无理由退房有损失吗？根据恒大公司文件，购房者提出无理由退房，恒大只退回购房者本金，相当无息借用了购房者资金。购房者提出无理由退房不仅损失了资金利息、好房交易机会，时间成本；贷款客户还会贷款利息、违约金、各种费用等等，提出无理由退房要慎重，选择购房更应慎重。